Page 394 - 全国中小企业法律政策宣传月暨浙江省“一起益企·小微你好”、宁波市“甬心助企·一起益企”

象山：推进盘活存量土地新举措破解企业用地难题

一、基本情况
宁波某科技有限公司是一家 2016 年成立的小微企业，现有土地面积 16356
平方米（24.53 亩），建筑面积 18705 平方米。企业发展势头良好，2024 年产值
6737 万元，2025 年产值已突破 1 亿，近三年来亩均评价均为 B 级。象山县在深
化助企服务过程中，经两轮排摸发现全县存在 101 宗 1120 亩未办理合法用地手
续的土地。该企业提出现计划利用西侧约 8 亩村集体存量建设用地增资扩产，但
因土地手续问题扩建计划未能落地，希望政府提供该地块用地保障途径。
二、问题症结
一是规划管控与历史遗留用地存在矛盾。多数此类地块未被纳入现行国土空
间规划或详细规划覆盖范围，导致后续用地审批等关键环节均无法开展，成为制
约问题解决的刚性约束和首要障碍。二是集体土地租赁等方式权能受限。企业通
过出租、联营等方式获得的集体土地经营权期限较短（一般不超过 20 年），且无
法以企业名义办理建设手续，产权归属与开发主体分离，亦难以用于抵押融资，
制约长期稳定投入。三是国有建设用地供应路径受阻。该类地块往往零散分布在
城镇开发边界外，面积较小，既难以编制成片开发方案，也缺乏转为国有建设用
地的规划支撑与政策通道，传统供地方式无法适用。
三、解决路径
一是落实“两个灵活”，优化审批实施链。入市土地认定方式灵活。对城镇
开发边界外的，“二调”“三调”均认定为集体建设用地的地块，通过编制实用性
村庄规划或规划落实方案，直接按存量建设用地办理农村集体经营性建设用地入
市，无需农转用审批；涉及新增建设用地的，通过城乡建设用地增减挂钩方式办
理入市，用地指标可在乡镇内部统筹或全县范围内调剂使用。规划建设管理灵活。
相邻企业竞得入市土地后，在符合消防安全前提下，可与原有国有建设用地一体
化设计、统一规划管控，有效提高土地利用效率和整体协调性。
二是实现“两个得益”，共享发展红利。入市土地实现企业、村集体双得益。
企业方面，通过入市方式取得的土地，实行与国有建设用地“同权同责”，可办
理不动产登记，依法转让、出租及抵押融资，为企业提供产权清晰、权能完整的
长期用地保障。村集体方面，土地出让收益在按规定提取 20%增值收益调节金后，
其余 80%归村集体所有，切实壮大集体经济、反哺乡村发展。边界外无规划覆盖
企业获得改扩建红利。对于城镇开发边界外、无规划覆盖，但确需改扩建的零星
产业用地，推动符合条件的优质项目纳入开发边界外零星存量工业用地“白名单”，
同步编制地块详细规划。改扩建项目需与属地政府签订“标准地”协议，纳入工
业用地全生命周期管理。截至目前，已有 2 个批次、52 宗 664 亩工业用地纳入
“白名单”。
三是坚守“两个必须”，严把项目准入关。企业质效须达标。申请企业原则
上应达到亩均效益评价 B 级以上，且用地保障后能显著提升产值与税收贡献。环
境影响须可控。项目生产工艺必须符合环保标准，确保对周边环境影响较小且可
控。
四、可复制推广的经验
象山县形成“个案解决—全面梳理—机制推广”路径，以个案突破带动面上
共性难题化解。从政府侧来看，推动“两个灵活”机制，突破规划与历史遗留用
地矛盾，探索出一条农村集体经营性建设用地入市的新路径，推动存量土地资源

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